Häufig kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Nach allgemeiner Definition sind Schönheitsreparaturen Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind, soweit die Veränderung durch einen normalen vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (vgl. hierzu bereits KG Berlin, Urteil vom 12.11.1973, 8 U 1809/72).

Inhaltlich wird diese Definition durch § 28 Absatz 4 Satz 3 der Verordnung über wohnungs-wirtschaftliche Berechnungen, der Zweiten Berechnungsverordnung – II. BV, ausgestaltet, wo es heißt: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Anstelle des Streichens der Fußböden wird heutzutage das Reinigen der Teppichböden angenommen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im März 2015 zur Problematik der Schönheitsreparaturen drei Entscheidungen getroffen, die bahnbrechend sind. Es wurde die bisherige Recht-sprechung geändert und insoweit Grundsatzfragen zu Schönheitsreparaturen neu geregelt.

Die in Mietverträgen formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln und die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung wurden für unwirksam angesehen. Im Einzelnen ist hierzu auszuführen:

Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der BGH (VIII ZR 242/13) entschieden, dass ein Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Quoten-abgeltungsklauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Diese besteht darin, dass der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Hierbei ist es unerheblich, ob die Wohnung dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Bisher konnten Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen grundsätzlich wirksam vereinbart werden. Diese sahen eine Verpflichtung des Mieters vor, die Kosten für Schönheits-reparaturen nach bestimmten Prozentsätzen zu begleichen, obwohl angesichts der Mietdauer bei Vertragsbeendigung noch keine Fälligkeit für die Durchführung bestand.

Weiterhin hat der BGH klargestellt (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14), dass eine Formularklausel, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheits-reparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist.

Für die Abgrenzung renoviert/ unrenoviert kommt es hierbei darauf an, ob vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Der Mieter wäre bei Wirksamkeit einer derartigen Klausel ansonsten zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet. Dies könnte zur Folge haben, dass bei kurzer Mietzeit die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgegeben werden müsste, als der Mieter diese vom Vermieter selber übergeben bekommen hat.

In der weiteren Entscheidung befasste sich der BGH mit der Problematik der “starren Fristen“ im Rahmen einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 21/13).

Der BGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts (LG Berlin, Urteil vom 14.12.2012, 63 S 179/12). Dieses hatte eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf “starre“ Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist.

Die Entscheidungen werden weitreichende Auswirkungen auf Mieter und Vermieter haben.