Häufig stellen sich Mieter die Frage, ob sie durch Stellung eines Nachmieters aus dem Mietverhältnis entlassen werden können.
Die Problematik ist eigentlich nur gegeben, wenn ein Zeitmietvertrag vorliegt oder der Mieter trotz eines Kündigungsausschlusses das Mietverhältnis beenden will.
Durch die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) von drei Monaten spielt die Stellung eines Nachmieters bei unbefristeten Mietverhältnissen kaum eine Rolle.
Der Mieter kann sich nur dann gegenüber dem Vermieter auf Beendigung eines Mietverhältnisses durch Stellung eines Nachmieters berufen, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat.
Dass der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält, ist nur selten der Fall, auch formularmäßig wird die Stellung eines Nachmieters zumeist nicht geregelt.
Für den Mieter besteht ein Anspruch auf Beendigung des Mietverhältnisses durch Stellung eines Nachmieters sodann nur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat und er einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt.
Die oft vertretene Ansicht, dass derjenige, der drei Nachmieter stellt, aus seinem Mietverhältnis entlassen werden muss, ist nicht korrekt und hat keine gesetzliche Grundlage.
Ein berechtigtes Interesse kann z. B. dann bestehen, wenn der Mieter zu einem Umzug aus beruflichen Gründen gezwungen ist, es wird aufgrund Familienzuwachs eine größere Wohnung benötigt oder der Mieter sich nicht mehr allein zu Hause versorgen kann und in ein Pflegeheim muss.
Es muss sich immer um ein berechtigtes Interesse handeln, dass das Bestandsinteresse des Vermieters überwiegt. Dies ist im Rahmen einer Interessenabwägung festzustellen (so Palandt / Weidenkaff, BGB, § 537 Rn. 9).
So ist z. B. die Beendigung des Mietverhältnisses durch Stellung eines Nachmieters nicht möglich, wenn der Grund nur darin liegt, in eine günstigere Wohnung umziehen zu wollen. Das Festhalten am Mietvertrag muss für den Mieter eine Härte darstellen.
In seinem Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14, hat der Bundesgerichtshof nochmals klargestellt, dass der Mieter einen geeigneten Nachfolger suchen muss, den Vermieter über dessen Person aufklären und ihn sämtliche Informationen geben muss, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Es muss sich folglich um einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter handeln.
Der Vermieter braucht also nicht jeden Nachmieter zu akzeptieren. Gründe für eine Ablehnung können in mangelnden wirtschaftlichen Verhältnissen zu sehen sein, es ist z. B. klar erkennbar, dass der Nachmieter die Miete nicht oder nicht pünktlich zahlen kann oder auch darin, dass der Nachmieter die Wohnung gewerblich nutzen will, was als Verwendungszweck im vorgesehenen Vertrag nicht vorgesehen ist.
Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müssen aber fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien oder eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben (so Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02).
Eine Ablehnung des Nachmieters, weil dieser mit einem Kind einzieht, ist nicht gerechtfertigt (vgl. BGH a. a. O.). Grundsätzlich muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter einen Nachmieter entgegen Treu und Glauben oder entgegen der getroffenen Vereinbarung abgelehnt hat.
Lehnt der Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter ab, ist der Mieter so zu stellen, als ob das Mietverhältnis durch das Eintreten des Nachmieters beendet worden wäre. Dies bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Zahlung der weiteren Miete mehr geltend machen kann.
Zu beachten ist aber, dass der Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist hat, in der er prüfen kann, ob der Nachmieter in Betracht kommt.