In Deutschland steigen die Mieten in vielen Orten rasant an. Für viele Mieter stellt sich die Frage, wie und in welcher Höhe der Vermieter die Miete erhöhen darf.
Beim Mietvertragsabschluss kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden.
In § 557 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird sodann gesetzlich die Grundlage geschaffen, dass die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. Daher sind Mieterhöhungen grundsätzlich zulässig.
Der Vermieter hat jedoch einige Voraussetzungen zu erfüllen, damit die Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Das BGB sieht zwei unterschiedliche Möglichkeiten der Mieterhöhung vor. Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten gemäß § 559 BGB erhöhen.
Im Einzelnen:
§ 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) gibt dem Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung.
Dieses Verlangen muss vom Vermieter formell ordnungsgemäß im Sinne des § 558 a BGB geltend gemacht werden.
Dies bedeutet, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist.
Die Mieterhöhung muss schriftlich an alle Mieter der jeweiligen Wohnung gerichtet sein, wobei das Verlangen nur vom Vermieter selber oder einer von ihm bevollmächtigten Personen oder Gesellschaft (z. B. Hausverwaltung) ausgesprochen werden darf.
Zur Begründung kann sich der Vermieter in seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung entweder auf einen Mietspiegel oder auf ein Sachverständigengutachten berufen oder drei vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters mit entsprechenden Mietzahlungen angeben. Die Wohnungen müssen dann in ihrer Lage, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sein, damit der Mieter das Mieterhöhungsverlangen dem Grunde und der Höhe nach nachvollziehen kann.
Für Hannover gibt es einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Im Mieterhöhungsprozess wirkt der qualifizierte Mietspiegel als gesetzliche Vermutung, dass die von ihm ausgewiesene Miete die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt.
Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, so § 558 b Absatz 1 BGB.
Die Frist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens, das nach Form und Inhalt wirksam sein muss, um die Frist in Lauf zu setzen (so Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.05.2004, VIII ZR 234/03).
Der Vermieter kann auf Erteilung der Zustimmung klagen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmt (§ 558 b Absatz 2 BGB). Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind also vom Vermieter nicht einfach vorzunehmen, sondern es gilt das sogenannte Zustimmungsverfahren.
Inhaltlich darf der Vermieter frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.
Hierbei ist zu beachten, dass bei den Erhöhungen sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf. Diese Kappungsgrenze beträgt in vielen Städten sogar nur 15 %, § 558 BGB. Für Hannover ist von dieser Reduzierung der Kappungsgrenze Gebrauch gemacht worden.
In Niedersachsen gilt in vielen Städten und Gemeinden die sog. Mietpreisbremse. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Niedersächsische Mieterschutzverordnung) vom 08.11.2016, Niedersächsische GVBl. 2016, Seite 252. Im Rahmen der Mietpreisbremse nach § 556 d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf bei der Wiedervermietung von Wohnraum die neue Miete höchstens um 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wobei es aber einige Ausnahmen und spezielle Voraussetzungen gibt. So sind Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Sanierung der Wohnung ausgenommen.
§ 559 BGB gibt eine weitere Möglichkeit für die Vermieter, eine Mieterhöhung durchzuführen (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen).
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache z. B. Energie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Eine Liste von Modernisierungsmaßnahmen befindet sich in § 555 b BGB (außer Nr. 2 und 7), die zu einer Mieterhöhung berechtigen.
Gemäß § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären.
Voraussetzung zur Wirksamkeit ist hierbei, dass in der Erklärung die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Die Erklärung darf nicht vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen abgegeben werden.
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 559 b Absatz 2 BGB), sofern keine verlängerte Frist auf sechs Monate eingreift. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Vermieter seiner Auskunftspflicht nach § 555 c Absatz 1 BGB nicht nachkommt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.02.2011, V ZR 82/10).
Nach § 555 c BGB hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nämlich mit bestimmten Inhalt spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen, wobei auch auf den Härteeinwand für den Mieter hingewiesen werden soll.
Sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder 559 BGB geltend macht, gibt § 561 BGB dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Die Darstellung der Mieterhöhung bezieht sich auf eine Mieterhöhung bei freifinanzierten Wohnraum, der auch als preisfreier Wohnraum benannt wird. Es handelt sich folglich um Wohnungen, die keiner Mietpreisbindung unterliegen. Preisgebundener Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln finanziert wurde und einer Mietpreisbindung unterliegt, ist anderen Voraussetzungen der Mieterhöhung unterworfen.