Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden die künftigen Wohnungseigentümer häufig zum ersten Mal mit den Begriffen “Sondereigentum” und “Gemeinschaftseigentum” konfrontiert.
Aber was bedeuten diese beiden rechtlichen Begriffe überhaupt und wie sind sie voneinander abzugrenzen?
Nach § 1 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des Gesetzes das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Der Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums werden sodann in § 5 WEG genauer erläutert.
Diese teils schwer zu verstehenden Vorschriften können vereinfacht wie Folgt dargestellt werden:
Das Grundstück selbst sowie alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit notwendig sind (z. B. tragende Wände, Decken, Dach) fallen unter das Gemeinschaftseigentum. Dagegen bezeichnet Sondereigentum alle Teile des Gebäudes, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören (z. B. Innenputz, nicht tragende Zwischenwände, Innentüren).
Da Sondereigentum grundsätzlich Alleineigentum darstellt, steht dem Wohnungseigentümer auch die uneingeschränkte Sachherrschaft zu. Dieser kann im Sinne des § 13 Absatz 1 WEG mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben umgehen und andere von jeder Einwirkung ausschließen (§ 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches), hat aber nach § 14 Nummer 1 WEG die in seinem Sondereigentum befindlichen Gebäudeteile so instand zu halten, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß ein Nachteil erwächst.
Im Verhältnis zu den gebildeten Miteigentumsanteilen nach Bruchteilen steht das Gemeinschaftseigentum dagegen sämtlichen Wohnungseigentümern zu, die Nutzung geschieht gemeinschaftlich. Von den Eigentümern wird das Gemeinschaftseigentum zusammen verwaltet, wobei die entsprechenden Kosten und Lasten die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat. Die Kostenverteilung richtet sich nach § 16 WEG. Der Eigentümer ist beim Gemeinschaftseigentum also verpflichtet, sich gegenüber den anderen Eigentümern an den Kosten z. B. für Instandhaltung und Verwaltung entsprechend seinem Eigentumsanteil zu beteiligen.
Hieran ist zu sehen, dass eine Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum insbesondere dort wichtig ist, wo es um die Frage der Kostentragung von Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten geht.
Problematisch war immer wieder die Abgrenzung und Einordnung von Türen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des Wohnungseigentümers stehen (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12). Sie sind Teil des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierbei ist auch nicht von Bedeutung, ob die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
Wenn eine Teilungserklärung notwendiges Gemeinschaftseigentum dem Sondereigentum zuweist, ist eine solche Bestimmung wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) nichtig.
Ansonsten ist für die Unterscheidung aber stets die Teilungserklärung heranzuziehen. Es ist immer zu prüfen, was gemäß der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft zum Sondereigentum zählt. Probleme mit anderen Eigentümern lassen sich hierbei häufig schon klären.