Nachfolgend wird der wesentliche Inhalt eines Grundstückskaufvertrages dargestellt.
Klärungsbedürftig ist zunächst der Kaufgegenstand. Der mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragte Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch, in dem der Grundbesitz verzeichnet ist. Dies erfolgt auf elektronischem Weg, wenn der Notar Zugriff auf das elektronisch geführte Grundbuch hat oder durch Anforderung eines Grundbuchauszuges von dem zuständigen Grundbuchamt.
Beim Grundstückskaufvertrag betrifft die vom Verkäufer zu erfüllende Übereignungspflicht das Grundstück. Auf dem Grundstück befindliche Gebäude sind wesentliche Bestandteile des Grundsitzes. Umfasst ist auch das Zubehör, also bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu dieser in einem räumlichen Verhältnis stehen (z. B. Markisen, Gartenpumpe, Einbauküche).
Weiterhin sind die in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Belastungen zu klären, also etwa Dienstbarkeiten (Leitungs- bzw. Wegerechte) und Grundpfandrechte (Grundschulden bzw. Hypotheken).
Nach Klärung dieser den Kaufgegenstand betreffenden Daten ist der Kaufpreis zu ermitteln, der zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren ist. Es handelt sich um die Gegenleistung für das Grundstück mit allen Bestandteilen und Zubehör. Üblicherweise wird ein Festpreis vereinbart. Der Käufer unterwirft sich dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner.
Auf Grund des zwischen dem Verkäufer und dem Käufer zu schließenden Kaufvertrages ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben. Der Käufer wiederum ist verpflichtet, die gekaufte Sache abzunehmen.
Wichtig ist der Zeitpunkt des Besitzübergangs. Zum Schutz des Käufers wird in dem Kaufvertrag vorgesehen, dass der Besitzübergang erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt.
Mit Besitzübergang gehen die Nutzen und Lasten auf den Käufer über, des Weiteren die Gefahr der zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes.
Hinsichtlich der Räum- und Streupflicht sollte geregelt werden, dass diese vom Käufer ab Besitzübergang übernommen wird, da diese Pflicht an das Eigentum des Kaufgegenstandes anknüpft, das sich nach wie vor beim Verkäufer befindet und erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer übergeht.
Während mit Besitzübergang die Gefahr des zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes auf den Käufer übergeht, stehen Ansprüche aus einer Gebäudeversicherung grundsätzlich dem Versicherungsnehmer, also dem Verkäufer zu. Diese gehen erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer über.
Ist der Kaufgegenstand vermietet oder verpachtet, geht das Miet- bzw. Pachtverhältnis mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer über (Kauf bricht nicht Miete).
Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist neben der Auflassung die Eigentumsumschreibung des Erwerbers im Grundbuch. Erst ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer somit Gestaltungsrechte hinsichtlich der erworbenen Immobilie geltend machen, insbesondere Kündigungen oder Mieterhöhungserklärungen abgeben. Nach neuerer Rechtsprechung können derartige Ansprüche vom Verkäufer als bisheriger Vermieter an den Käufer als neuen Vermieter abgetreten werden und damit bereits vor Eigentumsumschreibung vom Käufer geltend gemacht werden. Dies bedarf jedoch entsprechender Regelungen in dem notariellen Kaufvertrag.
Da ein bestehendes Miet- bzw. Pachtverhältnis auf den Erwerber übergeht, sollte stets geprüft werden, ob entsprechende Miet- bzw. Pachtverhältnisse vorhanden sind und welchen Inhalt sie haben. Im Kaufvertrag sollten einzelne Verträge angeführt und deren wesentlicher Inhalt kurz dargestellt werden.
Der Verkäufer wird in dem Kaufvertrag verpflichtet, dem Käufer den Kaufgegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen.
Belastungen werden in dem Kaufvertrag einzeln aufgeführt. Zu prüfen ist, ob in Abteilung II aufgeführte Dienstbarkeiten vom Käufer übernommen werden. Insbesondere bei Leitungs- und Wegerechten bleibt dem Käufer in den meisten Fällen nichts anderes übrig, als die Rechte zu übernehmen. Nicht mehr benötigte Altrechte (z.B. Nießbrauchs- oder Wohnungsrechte bereits verstorbener Personen) oder Grund- bzw. persönliche Dienstbarkeiten (z.B. bei Ablauf festgelegter Bauverpflichtungen) können gelöscht werden.
Dies gilt auch für Baulasten. Diese werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen, das als öffentlich-rechtliches Verzeichnis bei der zuständigen Baubehörde geführt wird.
Zudem hat der Verkäufer die eventuell in Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Grundpfandrechte zur Löschung zu bringen, es sei denn diese werden ausdrücklich vom Käufer übernommen, was jedoch häufig keinen wirtschaftlichen (Kosten-) Vorteil darstellt.
Des Weiteren haftet der Verkäufer dafür, dass der Grundbesitz frei von Sachmängeln ist.
Es empfiehlt sich, den Kaufgegenstand eingehend zu besichtigen und gegebenenfalls sach- und fachkundig untersuchen zu lassen.
Liegt eine durch einen Sachverständigen oder Architekten durchgeführte Begutachtung vor, so sollte diese mit ihrem wesentlichen Ergebnis in den Kaufvertrag eingearbeitet werden.
Mit dieser Vorgehensweise lassen sich spätere umfangreiche Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Verkäufer und Käufer wissen aufgrund der Begutachtung über den Zustand des Objektes genau Bescheid und können vorhandene Mängel bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigen.
Ein Sachmangel liegt auch dann vor, wenn baurechtlich nicht genehmigte Umbauten vorliegen. Insoweit ist von einer Aufklärungspflicht des Verkäufers auszugehen.
Hinsichtlich Erschließungskosten und Abgaben nach den landesrechtlichen Kommunalabgabengesetzen sollten Erkundigungen eingeholt werden. Üblicherweise wird in dem Kaufvertrag auf das Entstehen der Beitragspflicht abgestellt. Danach hat der Verkäufer bis zur Übergabe des Kaufgegenstandes die Erschließungskosten und Abgaben zu tragen, die bereits entstanden sind. Der Käufer hat einzutreten, wenn die Beitragspflicht erst nach Besitzübergang entsteht.
Aufgabe der Vertragsgestaltung ist es, Käufer und Verkäufer gleichermaßen zu sichern.
Bis zu einer Gesetzesänderung vor mehreren Jahren war es üblich, die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto abzuwickeln. Dies ist nach der Gesetzesnovellierung nur noch zulässig, wenn dies zwingend erforderlich ist. Dies ist nur in Ausnahmefällen der Fall (z. B. Zwangsversteigerung des Grundbesitzes).
Die Kaufpreiszahlung erfolgt nach einer Fälligkeitsmitteilung des Notars unmittelbar an den Verkäufer bzw. das abzulösende Kreditinstitut. Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist insbesondere, dass die Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist, sämtliche für den Vollzug des Vertrages erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen vorliegen (mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wegen der Grunderwerbsteuer) und die Lastenfreistellung gesichert ist.
Nach Übersenden der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung durch den Käufer wird der Notar nach Bestätigung des Eingangs des Kaufpreises beim Verkäufer und Erhalt der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung des Finanzamtes wegen der Grunderwerbsteuer den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt stellen.
Da der Käufer im Normalfall den Kaufpreis finanziert, erklärt sich der Verkäufer bereit, an der Finanzierung des Kaufpreises mitzuwirken, indem er dem Käufer die Belastung des Grundbesitzes gestattet. Insoweit treffen die Parteien Sicherungsabreden, die eine Zahlung der vom Käufer aufgenommenen Darlehensmittel seitens des Finanzierungsinstitutes an den Verkäufer absichern.
Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer des gekauften Grundbesitzes.